SCI location meublée

La Société civile immobilière (SCI) a un objet immobilier et elle exerce une activité civile. Elle bénéficie d’une fiscalité transparente avec des loyers distribués aux associés au prorata de leurs parts. Ceux-ci bénéficient alors d’un régime fiscal à l’Impôt sur le Revenu (IR). En revanche, lorsque la SCI se lance dans la location meublée, elle change de statut juridique et fiscal. Elle est désormais assujettie à l’Impôt sur les sociétés (IS).

SCI location meublée : une activité commerciale

Dotée de la personnalité juridique, la SCI n’a pas une vocation commerciale à sa création. Les associés mettent en commun leurs biens immobiliers pour se partager les bénéfices. Ils peuvent également décider de mettre en commun leurs biens en vue de transmettre un patrimoine familial dans de bonnes conditions. Les associés ont aussi la possibilité d’effectuer des achats immobiliers pour s’offrir une résidence principale. Par exemple, un père et ses enfants peuvent faire des acquisitions immobilières pour leurs maisons de campagne. La SCI est transparente lorsqu’elle n’a pas une vocation commerciale. Il en est de même, si elle effectue une activité civile ou si elle pratique une location non meublée.

En revanche, lorsque la SCI exploite ses biens en location meublée (SCI location meublée), elle exerce une activité commerciale. Autrement, si une SCI pratique une location meublée de façon habituelle, elle change immédiatement de statut. Si elle pratique de façon habituelle la location meublée sur un seul de ses immeubles, alors elle « contamine l’ensemble de son activité », selon la loi. Dans ces cas, une SCI location meublée devient :

Une société à vocation commerciale ;
Une société soumise au régime fiscal de l’IS.

SCI location meublée et fiscalité

Comme mentionné plus haut, la SCI est assujettie à l’Impôt sur les sociétés (IS). Les revenus locatifs deviennent alors des chiffres d’affaires (CA). On retire les charges d’exploitation sur le CA et ensuite on applique le taux d’imposition à l’IS sur le résultat.

Les bénéfices sont donc imposables à l’IS dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels & Commerciaux). Le taux réduit de 15% est appliqué pour un bénéfice de 38 120 euros. Mais, cette disposition ne concerne que les sociétés dont le chiffre d'affaires HT est inférieur à 7,63 millions d’euros.

Pour l’exercice 2019, le taux est de 33,3% pour les sociétés qui ont réalisé un CA de plus de 250 millions d’euros. Ce pourcentage est réduit à 28% lorsque la fraction de bénéfice se trouve entre 0 et 500 mille euros.

Pour l’exercice 2020, le taux passe à 28%, avant de descendre à 26,5% et 25% respectivement en 2021 et 2022. Lorsque la fraction du bénéfice est supérieure à cinq cent mille euros, le taux d’imposition est de 31%. Ce cas ne concerne que les sociétés dont le CA dépasse 250 millions d’euros.

Par ailleurs, les dividendes qu’une SCI location meublée verse aux associés sont taxés à 40%. Car, ces parts de bénéfices sont considérées comme des revenus de capitaux mobiliers (RCM).

Lorsqu’une SCI location meublée vend un de ses immeubles, la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu.

Avantages et inconvénients

Sur le plan comptable, le bien immobilier de la SCI location meublée peut être amorti. Cela permet de réduire l’assiette imposable et le taux d’imposition. Comme mentionné plus haut, le taux d’imposition va baisser à 26,5% et 25% respectivement en 2021 et 2022. Comme inconvénients, on peut citer :

La nécessité de tenir une comptabilité commerciale ;
La double imposition des recettes ;
Le régime d'abattement sur les plus-values est défavorable.

Les logiciels de comptabilité SCI permettent néanmoins au gérant d’exécuter aisément cette tâche. La première imposition concerne la SCI meublée elle-même. Puis, la seconde est située au niveau des associés lorsqu’il y a distribution de dividendes. En cas de vente d’un bien immobilier, la plus-value devient imposable, puisqu’elle est considérée comme un revenu exceptionnel.

SCI location meublée et IS : les exceptions

La SCI location meublée peut échapper à l’assujettissement à l’IS, si elle remplit certaines conditions.

1ere exception : les revenus locatifs hors taxes ne doivent pas dépasser 10% des recettes totales HT de la SCI. Toutefois, l’administration fiscale tolère un franchissement occasionnel du seuil des 10%. Dans ce cas, la moyenne de revenus locatifs HT de la société doit être inférieure ou égale à 10% sur les 3 années précédentes.

2e exception : L’imposition à l’IS n’est pas automatique quand la société franchit le seuil des 10%. L’administration fiscale tient également compte du caractère habituel ou non de la location meublée. En d’autres termes, la location meublée en SCI exercée de manière occasionnelle n’a pas d’incidence sur l’ensemble des activités. Et, même si elle est occasionnelle, elle ne doit pas se renouveler sur plusieurs années. Dans ces cas, la société est imposable à l’Impôt sur le Revenu (IR) et non à l’IS.

Que retenir ? La SCI location meublée a une vocation commerciale. Elle est donc soumise à l’IS. Cette imposition comporte de nombreux avantages, mais elle a aussi des inconvénients. Si vous souhaitez bénéficier d’un régime fiscal à l’IR, la location meublée doit être de courte durée. N'oubliez pas de faire appel à une équipe comme celle de Lokizi si vous voulez créer une SCI familiale en location meublée.